潮水的方向变了。

3月27日，头部物业企业万物云（HK02602，股价36.6港元，市值431.32亿港元）交出上市后的首份财务年报，突破300亿元的年度营收是目前为止上市物业公司的头一遭，而难逃大势的是归母净利润的同比下滑。

“2022是一个形势注定严峻的年份。经过数年调控，开发商持续债务爆雷、新房销售大幅度下跌。预期中从增量市场到存量市场的平滑转换曲线，变得异常陡峭。放眼历史，这种震荡强度也殊为罕见。”继承母公司万科的属性，万物云董事长朱保全在2022年年报中刊发了一篇致股东信这样写道。

(相关资料图)

3月28日，在万物云举行的2022年度业绩发布会上，朱保全提出三个行业反思问题：独立性反思－开发商依赖加剧行业波动，并购反思－大规模并购累积经营压力，增值服务反思－天下没有免费的午餐。

“物业行业是长坡薄雪，要在赛道上持久滚厚，前提是踏踏实实地做好，每天赢得客户的尊重，经营才会更加有韧性。否则，短期30%或更高的毛利率是不可持续的，反而会让行业变得更加脆弱。”

万物云2022年度业绩会现场 图片来源：企业提供

物业行业的三个反思

年报显示，2022年万物云实现营业收入301.06亿元，同比增长27.0%；基础物业业务收入223.56亿元，同比增长34.3%；毛利率10.6%。科技业务（AIoT及BPaaS）收入23.78亿元，同比增长28.5%；毛利率31.6%；毛利42.3亿元，较去年同期增长5.2%；利润为15.86亿元，同比下降7.5%。

万物云的解释是，在收购的账务处理上，公司将部分收购溢价计入无形资产中的商誉以外的客户关系并进行摊销。本年度公司折旧与摊销8.5亿元（含客户关系摊销5.7亿元）,这对当期净利润有影响，但保障了公司未来稳健发展。客户关系摊销是将无形资产中因历史收购带来的待执行物业管理合同价值的摊销。

朱保全在业绩会上指出，利润下降主要是部分业务下半年收入不及预期，以及毛利润下降所致。如新开盘萎缩带来的前介业务与案场业务大幅下滑（下半年尤甚），代销开发商车位资产这门看似不错的生意一下子也冷静起来，而这些业务在物业公司的财务报表上都曾经体现过不菲的毛利。还有收并购的伯尔尼物业、阳光智博等产生一次性支出引起毛利率下降。

这些导致净利润下降的因素也正在成为多数物业公司共同面临的难题，朱保全也由此提出三个行业反思。物业公司经历了因对母公司的强依赖而被市场看好，到渴望摆脱依赖彰显第三方独立性的转变，前后不过几年光景。寻求客户从单一到多元，朱保全认为这是第一个重要反思。

其次，前几年水涨船高的大规模收并购给物业公司累积了经营压力，由此体现到财务报表上则是高额的商誉与无形资产。突如其来的行业整合，对物业企业的管理能力、经营能力都带来了极大挑战。“收并购里面反思的不是溢价，而是什么叫商誉，除了买合同买收入之外，还有人力、客户资源和品牌等无形资产。”

增值服务是以物业费为通道生长出的想象空间。物业企业的增值服务设计，往往是基于局部案例形成的想法，当面对大规模增长时，则会遇到人才短缺、物业项目限制等问题。在高关联交易、高毛利、高市盈率的环境下，局部个案增长表现出色，但在关联方业务下滑、行业遇冷时，新业务或多或少出现增速放缓、毛利下滑，缺少竞争力的情况。

朱保全表示，增值服务业务需要反思的是，当物业企业走向资本市场的时候，增值服务中的一些局部案例是否能真正形成商业模型。

对蝶城战略寄予厚望

从基础物业看，2022年万物云保持了较高的增长且毛利稳定，这也是整体业绩的“压舱石”。

报告期内，万物云的住宅物业服务收入148.11亿元，同比增长30.3%；实现毛利14.59亿元，同比增长15.3%；在管住宅项目数量3,446个，较上年增加623个。商业物业及设施设备管理业务收入75.45亿元，同比增长42.7%；实现毛利9.17亿元，同比增长26.4%；在管物业和设施管理项目数量1829个，较上年增加264个。

同时，万物云的科技业务规模和盈利能力持续提升，来自BPaaS解决方案的收入为9.93亿元，同比增长56.7%，毛利率达到32.9%。来自AIoT解决方案的收入为13.85亿元，同比增长13.9%，毛利率上升至30.7%。

在万物云的2022年报中，投资者较为关注的一个问题就是蝶城战略的推进进度和盈利预期。在难以提升物业费的行业背景下，万物云2020年起寻找的一条新增长路径就是蝶城战略。蝶城就是在大约3公里的范围内，万物云拥有多个在管物业，在智能化设备辅助下，员工可在20至30分钟内往返于在管物业之间，负责区域内所有工单，呈现边际成本下降。

2021年，万物云已具有459个蝶城，2022年的蝶城总数增长到584个。年报显示，2022年万物云完成38个蝶城住宅服务流程改造。改造完成后的蝶城为住宅物业服务带来3000万元的提效，作用到全年，蝶城改造预计可提升住宅物业服务超过4%的毛利率。

朱保全对蝶城战略寄予厚望，万物云2023年最重要的一件事就是持续推进蝶城，计划完成超过100个蝶城的改造。“因为会有更多的蝶城进入到了提效改造过程，我相信2023年的效益改善会大于规模的增长。蝶城底盘已经有500多个了，我必须要在2023年让它产生效应，这样才能够为未来能够做出更好的铺垫。”

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